Труднощі, які спіткають вас під час спорудження власного будинку, та способи їх уникнення

Аби побудувати власний будинок, потрібні не місяць і не два. Процес будівництва може розтягнутися до року і більше – залежно від масштабів споруди та організації праці. Не менш важливими є фактори фаховості проектантів та будівельників, як, зрештою, і ваші фінансові можливості. Певна річ, немає будівництва без проблем. Але цих труднощів можна уникнути, якщо підійти до справи підготованими. «Будексперт» спробує вам у цьому допомогти.

Документи та бюрократія

Перш ніж розпочати будівництво, вам потрібно отримати на нього дозвіл. Для цього доведеться потратити не день і не два. Як стверджують фахівці, процес погодження документації може затягнутися і до року. «Насамперед повинен бути дозвіл місцевого органу самоврядування. Окрім того, на основі держакта, дозволу органу місцевого самоврядування укладатиметься договір з проектною організацією, яка в одну або дві стадії здійснюватиме проектування, – розповідає Олександр Ярош, директор фірми «Проект менеджмент груп». – Легше це зробити в одну стадію, тому що в результаті замовник отримає на руки ескізний проект і вирушить за наступними довідками – техумовами. Техумови дадуть подальший поштовх для того, щоби проектувальник на їх підставі передбачив потужність електромережі, місця, де можна під’єднати каналізацію, розрахував кількість води, яку можна буде подавати до майбутньої будівлі. Лише після цього можна продовжити роботу над проектом».

За словами Олександра Яроша, одним із найважливіших документів є погодження на будівництво. «Якщо це будинок до 500 м2 і до двох поверхів, то не треба проходити держекспертизу. Якщо ці показники вищі, держекспертиза є обов’язковою (в «Укрінвестекспертизі»). Тому всі намагаються довести проект до такого вигляду, аби уникнути цієї сходинки, тобто вкластися у визначену квадратуру», – зауважує директор фірми «Проект менеджмент груп».

Процес погодження документації є однією із перших проблем, з якими вам так чи інакше доведеться зіткнутися. Як стверджує директор компанії «Конструктив» Маркіян Коссак, процес проходження бюрократичної системи може затягнутися і на рік. «Доки немає погодження, будівництво розпочинати не можна», – запевняє М. Коссак.

Ще одним каменем спотикання на шляху до отримання усіх необхідних дозволів може стати географічне розміщення ділянки, на якій ви плануєте будівництво. «Труднощі можуть виникнути, якщо земля розміщена в місці, де пізніше згідно з генеральним планом можуть, для прикладу, пролягати шляхи національного значення. Дозвіл на таке будівництво видають не всім. Окрім того, слід враховувати корумпованість держави. Що краще місце розташування ділянки, то важче отримати дозвіл», – відверто розповідає Олександр Ярош.

У пошуках фахівців, або «ні» шахраям

Людей, які можуть видати себе за спеціалістів і обіцятимуть вам золоті гори, може виявитися чимало. Охочих заробити гроші нині дуже багато, тоді як справді хороших фахівців треба ще пошукати. Для того, аби не втрапити у халепу і не викинути на вітер чималі гроші, підійдіть до підбору будівельників дуже уважно.

По-перше, фахівці не вимагають авансу. Зазвичай, професійні бригади будівельників отримують першу частину оплати через тиждень після завершення певної роботи. На підставі виконаного завдання ви зможете реально оцінити їхню професійність та сплатити певний відсоток від домовленої суми. «Варто спостерігати за роботою людей у перші дні. Звичайно, спершу людина розкаже про себе тільки найкраще. Але якщо ви помітите, що за кілька днів немає якихось зрушень у роботі, – сподіватися, що обрані будівельники змінять своє ставлення до роботи, не варто», – розповідає Маркіян Коссак. Окрім того, за словами М. Коссака, завжди потрібно переглянути портфоліо тієї фірми, з якою ви плануєте працювати. Їхні роботи розкажуть самі за себе.

Одним із найкращих рецептів убезпечення себе від нефахових будівельників, на думку Олександра Яроша, є рекомендації ваших знайомих та друзів.  «Зараз багато людей будуються. Серед 10 ваших знайомих без сумніву знайдеться хтось, хто недавно мав справу із будівництвом, – пояснює директор фірми «Проект менеджмент груп». – Окрім того, слід перевірити договір, порадитися з юристом. Обов’язково перевірте, чи є у цієї організації офіс. Навідайтесь у те приміщення, розпитайте у сусідніх кабінетах інших фірм, наскільки довго ця фірма тут працює». Як зауважує Олександр Ярош, на жаль, люди не звикли або не мають змоги платити за справді високоякісний сервіс. Фірми, які уже роками є на ринку і достеменно знають, як виконати ту чи іншу роботу, не завжди мають достатньо клієнтів, бо люди хочуть здешевити будівництво. Відповідно, натрапляють на шахраїв, які пропонують нижчі ціни, але й якості не гарантують.

Ех, фінанси!

Як відомо, грошей багато не буває. Що ж до грошей на будівництво, то скільки б ви їх не розраховували, а передбачити точну суму, в яку обійдеться зведення омріяного будинку, дуже складно. Про те, як правильно складати кошторис, «Будексперт» уже розповідав у попередньому номері. Додамо лише, що орієнтуватися на суму, передбачену напередодні будівництва у кошторисі, не варто. «Найкраще, коли кошторис складають разом із бригадою. Це ще й психологічно підтримує замовника і будівельників, ніби забезпечуючи їх від шахрайства. У цих же договорах передбачена і зміна ціни за різних обставин, – пояснює директор компанії «Конструктив» Маркіян Коссак. – Вартість робіт проектантів чи будівельників стабільна завжди. А от вартість матеріалів може змінюватися, через що будівництво може стати навіть удвічі дорожчим (ціни на матеріали зростають, відповідно, дорожчає будівництво). Можуть виникати і форс-мажори. Для забезпечення таких випадків у кошторис закладається пункт про непередбачувані витрати». За словами Маркіяна Коссака, що швидше ви збудуєте будинок, то ближчою буде його вартість до кошторису. От тільки будинки зводять не один місяць.

Про подорожчання матеріалів попереджає і Олександр Ярош. «Кошторис, якщо ви укладаєте з будівельною організацією договір, передбачає кінцеву суму. Жодного подорожчання, крім окремих пунктів, зазначених у договорі, бути не може. Одним із таких пунктів може бути подорожчання матеріалів, – зазначає директор  фірми «Проект менеджмент груп». – Для прикладу, термін підписання договору – кінець осені – початок зими. Ми залили фундамент, але робити цегляну кладку ми не можемо через низьку температуру повітря. Відповідно, нам потрібно буде закупити матеріал навесні, коли він може коштувати уже дорожче. Такий пункт може бути передбачений у договорі. Окрім того, у кошторисі є такий пункт, як непередбачені затрати, – вони стосуються усіх нюансів, які можуть виникнути».

Міцна основа – половина справи

Кожен будинок починається із фундаменту. Що він надійніший, то довговічнішою буде ваша оселя. До речі, слід враховувати, що витрати на влаштування фундаменту становлять приблизно 15–20% загальної вартості будівлі. А якщо потрібно буде щось переробляти, вони зростуть, як мінімум, до 50% ціни споруди. Тому перш ніж закладати фундамент, потрібно врахувати три важливих моменти.

1.                Які ґрунти залягають на місці будівництва, їх характеристики, чи є ухил на майданчику, яка нормативна глибина промерзання ґрунту, наскільки високий рівень ґрунтових вод. Зауважимо, що найнадійніші — скелясті ґрунти, а найгіршою для будівництва є глина.

2.                З якого матеріалу буде побудовано будинок: дерева (з колод, брусовий, каркасний) чи каменю (цегляний, пінобетонний). Які його розміри, поверховість і, відповідно, маса, додаткові навантаження. Чи потрібен підземний гараж, чи будуть теплі підлоги тощо.

3.                Які технологічні прийоми використовувати при розробці ґрунтів, як відвести воду, як зменшити спученість ґрунту.

Проектуючи новий будинок, щоразу треба заново підбирати конструкцію фундаменту згідно з конкретними умовами. Лише після цього можна закладати основи будинку та вибирати вид фундаменту. До речі, глибина закладення фундаменту у будь-якій кліматичній зоні не може перевищувати 70 см, а робити його можна з крупнозернистого піску, який вкладається шарами завтовшки 10–15 см із поливанням кожного шару водою. Якщо ж в основі фундаменту дрібний чи пилуватий пісок або глиняний ґрунт, то під час вибору фундаменту обов’язково враховують насиченість водою, горизонт ґрунтової вологи та глибину промерзання ґрунту.

У чотирьох стінах

Про нюанси зведення коробки будинку можна, мабуть, написати книжку. Звичайно, таку справу потрібно довірити фаховим будівельникам. Але так чи інакше вирішувати, з чого будувати будинок, доведеться саме вам. Зауважте, що товщина стіни визначається теплотехнічним розрахунком і передбаченою міцністю. Використовувати можна дерево, цеглу, природний камінь, блоки та панелі з бетону з додаванням шлаку, керамзиту, тирси.

Каркасні стіни досить економічні, довго зберігають тепло, мають гарну звукоізоляцію, а також не дають усадки.

Цегляні стіни вирізняються високою міцністю і вогнестійкістю. Проте слід враховувати, що одним із недоліків цегли є те, що вона добре вбирає вологу. Тому під час сезонної експлуатації у перші тижні в будинку, побудованому з цього матеріалу, досить вогко, адже за осінь цегла вбирає вологу. Цим же пояснюється й часткове руйнування стін приблизно через 25 років, оскільки рідина, замерзаючи, розширюється.

Стіни з легкого бетону довговічні, вогнетривкі, не схильні до гниття і впливу шкідників. Бетонні блоки мають порівняно малі розміри, а легкість їх обробки дає змогу зводити стіни складної конфігурації.

У монтажі панельних стін є свої нюанси: треба пам’ятати про гідроізоляцію, замонолічування стиків і швів.

Покрівля будинку: захист та надійність

На стадії накривання власного будинку дахом виділяють два камені спотикання:

1) вибір матеріалу;

2) термін виконання.

Ідеальним покрівельним матеріалом вважається той, що має такі характеристики: надійність, висока стійкість до атмосферних впливів, екологічна та протипожежна безпека, естетичність, легкість монтажу, простота експлуатації, тривалий термін служби.

На сьогодні є величезна кількість покрівельних матеріалів: від традиційного руберойду до металевої черепиці. Звичайно, найкращою вважається натуральна глиняна черепиця, яка є набагато дорожчою від інших покрівельних матеріалів. Найбільш поширена металева черепиця. Але перед тим, як вибрати її, зважте, що хоча вона й дешевша, ніж глиняна, але має багато недоліків: зайвий шум, здатність нагріватися і деформуватися в результаті впливу сонячних променів.

Щодо терміну, то розпочинаючи будівництво власного будинку, треба чітко усвідомлювати, що коробку будинку слід вчасно захистити від приходу дощової осені чи морозної зими. Тому зводячи свою оселю, обов’язково робіть усе, щоб закінчити покриття до початку «мокрого» сезону.

Наталя БРОДСЬКА

Поради із власного досвіду

Богдан Пліхівський, власник новорозпочатого будівництва

1.                Не бійтеся запитувати. Обираючи чи проектантів, чи будівельників, розпитуйте їх про усе, що вас цікавить. Я зустрічався із багатьма будівельниками, ставив їм найрізноманітніші запитання, деякі з яких були елементарними: просто для перевірки їх фаховості. Окрім того, обираючи будівельну бригаду, розпитайте їх про попередніх замовників, візьміть їхні контакти: люди, яким довелося працювати з тими чи іншими будівельниками, можуть надати вам цінну інформацію про організованість та професійність цієї бригади.

2.                Уважно обговорюйте усі етапи робіт та їх оплату. Довелося зіткнутися із тим, що деякі нюанси в роботі будівельники можуть замовчувати, що в результаті позначиться на вашому настрої та гаманці. Для прикладу, ви можете обговорити вартість кладки однієї цеглини. А опісля з’ясувати, що викладання арок розраховують за іншою ціною. В результаті вам доведеться або заплатити більше, або на будівельному майданчику назріє конфлікт.

3.                Обов’язково складіть план-графік робіт. Це потрібно для того, щоби взимку не опинитися без даху над головою. Мені довелося понервувати з цього приводу, оскільки перекривали будинок уже з приходом пізньої осені – початку зими. Це дуже ризиковано. Тому раджу подумати про таке заздалегідь.

4.                Не забудьте забезпечити майданчик для зберігання матеріалів та подбайте про доставку цих матеріалів. Тут варто зауважити, що краще запастися кількома контактами транспортних фірм, оскільки якщо ви матимете лише один і матеріали вам потрібні будуть терміново, за нагальність з вас можуть стягнути додаткові гроші. А зайві витрати, звісно ж, нікому не потрібні.

5.                Подбайте про охорону вашого будмайданчика. Найкраще, коли є або охоронець, або сама ж бригада мешкає на території будівництва. Варто згадати і про порядок на будівництві, за якого легше вести облік матеріалів та убезпечувати себе від крадіжок.

6.                Якщо ви вирішили взяти будівництво будинку під власний контроль, багато читайте фахової літератури. Бо саме вам доведеться стежити за усіма етапами робіт, які відбуватимуться на вашому майданчику. А це потребуватиме як знань, так і, звісно ж, багато вільного часу.

Коментар фахівця

Іван, старший бригадир:

– Розпочинаючи будівництво, перш за все треба заручитися допомогою фахівців. Обираючи будівельну бригаду, звертайте увагу на вік працівників. Дізнайтеся, скільки років вони у будівництві, розпитайте про їхні роботи та попросіть переглянути портфоліо. Спробуйте відшукати замовників, із якими ця бригада уже працювала, та запитайте їх про якість виконуваних робіт.

Ще однією проблемою є кошти. Прорахувати у будівництві необхідну точну суму неможливо. Зазвичай замовник домовляється із бригадою, наприклад, про ціну куба кладки. Вартість робіт залежатиме від побажань замовника і вибору матеріалу. Вважаю, що закуповувати матеріали має замовник, а не бригада будівельників. У цьому випадку ви зможете самостійно розрахувати кошти і не боятися, що будівельники вас обдурять.

Ще один нюанс – терміни виконання. Ви повинні довіряти будівельникам, яких берете на роботу, а вони, своєю чергою, мають чітко розрахувати час для виконання того чи іншого завдання. Так, для прикладу, потрібно вчасно зробити покрівлю. Якщо ви будуєте невеликий одноповерховий будинок, то його коробку можна звести за два-три тижні і тоді накривати, що забере близько місяця. Якщо це великий будинок, то все залежить від його розмірів. Усі ці нюанси будівельники повинні враховувати. Звичайно, починати будівництво восени ризиковано – найкраще це робити ранньою весною.